Beschreibung

Aufteilung in neue, selbständige Grundstücke

Unter der Teilung eines Grundstücks ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers zu verstehen, dass ein Grundstücksteil grundbuchlich abgeschrieben und als selbstständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll (§ 19 I BauGB).

Bei Grundstücken mit vorhandener Bebauung darf durch die Teilung kein bauordnungsrechtlich unzulässiger Zustand (z. B. fehlende Abstandsflächen für vorhandene Gebäude) entstehen. Von einem bebauten Grundstück kann dann gesprochen werden, wenn sich auf ihm bauliche Anlagen befinden, die nicht zu den genehmigungsfreien Vorhaben im Sinne von § 65 I Nrn. 13 bis 49 BauO NRW zählen.
Ein Grundstück gilt schon dann als bebaut, wenn die baulichen Anlagen noch nicht fertig gestellt sind. Bei Gebäuden reicht es aus, wenn der Keller oder die Gründung vorhanden ist, um von einem bebauten Grundstück sprechen zu können.

Die Teilung eines Grundstücks, welches im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, setzt voraus, dass keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen (§ 19 II BauGB).

Die Teilung von Grundstücken bedarf zu ihrer Wirksamkeit grundsätzlich der Genehmigung der städtischen Bauordnung.
Dies gilt nur dann nicht, wenn es sich um ein unbebautes Grundstück handelt, das nicht im Bereich eines Bebauungsplans liegt, in dem eine Genehmigungspflicht für Grundstücksteilungen durch eine Satzung begründet ist, oder wenn als Erwerber des bebauten Grundstücks der Bund, das Land, die Stadt Troisdorf oder der Rhein-Sieg-Kreis beteiligt ist.

In der Regel ist die Genehmigung der städt. Bauordnungsverwaltung Voraussetzung dafür, dass die Teilung in das Liegenschaftskataster übernommen werden darf.
Nur dann, wenn die Grundstücksteilung nicht genehmigungspflichtig ist oder aufgrund des Fristablaufs als erteilt gilt (grundsätzlich ist über einen Teilungsantrag binnen Monatsfrist nach Antragseingang zu entscheiden), hat die städtische Bauordnungsverwaltung hierzu auf Antrag eines Beteiligten ein entsprechendes Zeugnis (Negativzeugnis) auszustellen.

Ideelle Teilung

Ein Grundstück kann auch ideell geteilt werden, wenn Sondereigentum gebildet werden soll. Dabei werden bestimmte Grundstücksteile wie Gartenbereiche oder Stellplätze einzelnen Wohnungen zugewiesen. Das Grundstück bleibt als rechtliche Einheit bestehen. Die verschiedenen Eigentümer bilden eine Eigentümergemeinschaft, in der jeder ein, seinem Eigentumsanteil, der üblicherweise in Tausendstel ausgedrückt wird, entsprechendes Gewicht hat. Diese Eigentümergemeinschaft hat über alle betreffenden Dinge (Sanierungen etc.) zu entscheiden und nimmt die gemeinsamen Rechte und Pflichten aus dem Eigentum wahr (z. B. Steuern und Versicherungen).