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Baugenehmigungen / Teilbaugenehmigungen

Kurzbeschreibung

Wenn Sie ein Haus um-, an- oder neu bauen wollen, brauchen Sie eine Baugenehmigung. Aber auch für Veränderungen an einem Haus, für die Sie keine Baugenehmigung benötigen, können bestimmte Vorschriften (z.B. Gestaltungssatzungen) einzuhalten sein.
Daher sollten Sie sich vor der Durchführung von baulichen Maßnahmen bei der Bauberatung des Bauordnungsamtes erkundigen, ob die Maßnahme genehmigungspflichtig ist oder welche sonstigen Vorschriften bei Ihrem Vorhaben einzuhalten sind:

www.troisdorf.de/bauberatung.

Beschreibung

Das Baugenehmigungsverfahren dient der Sicherheit der späteren Nutzer, der Nachbarn, Passanten und Besucher. Es gibt Ihnen Rechts- und Investitionssicherheit. Das Verfahrensziel ist nicht die Einhaltung abstrakter staatlicher Vorschriften um ihrer selbst willen, sondern die unparteiische Abklärung unterschiedlicher Rechte, Bedürfnisse und Sicherheitsanforderungen, um ein geregeltes Miteinander zu ermöglichen.

Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid, der amtlich feststellt, dass dem eingereichten Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen (soweit sie zum Prüfumfang gehören). Die Baugenehmigung entfaltet als „feststellender und begünstigender Verwaltungsakt“ (§ 35 S. 1 VwVfG NRW) ihre Sicherungsfunktion unabhängig davon, ob sie zu Recht erteilt wurde oder nicht. Es besteht ein Rechtsanspruch auf Genehmigung, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Erst nach Erteilung darf mit den Bauarbeiten begonnen werden.

Die Baugenehmigung wird unbeschadet der privaten Rechte Dritter erteilt. Hierin kommt zum Ausdruck, dass den Bauaufsichtsbehörden nicht die Aufgabe obliegt, in einem öffentlich-rechtlichen Baugenehmigungsverfahren auch über private Rechtsverhältnisse Dritter zu entscheiden.
Demnach kann ein Adressat einer Baugenehmigung von ihr keinen Gebrauch machen, wenn private Rechte zum Beispiel eines Grundstücksnachbarn entgegenstehen würden.

Die Geltungsdauer einer Baugenehmigung ist auf 3 Jahre befristet. Sie erlischt, wenn nicht vor Ablauf dieser Laufzeit mit der Bauausführung begonnen wird oder danach die Bauarbeiten für länger als ein Jahr ruhen. Die Frist kann allerdings auf schriftlichen Antrag jeweils um ein Jahr verlängert werden.

Vereinfachtes Genehmigungsverfahren

Das „vereinfachte“ Genehmigungsverfahren betrifft vornehmlich Wohngebäude bis zu einer bestimmten Höhe (die Fußbodenhöhe von Aufenthaltsräumen darf nicht mehr als 22 Meter über dem Umgebungsniveau liegen) und deren Nebenanlagen wie Garagen, Einfriedungen und Anschüttungen. Das materielle Baurecht ist hier verstärkt vom Architekten und weiteren Sachverständigen, z. B. für die Statik, sicherzustellen. Sie als Bauherrin oder Bauherr sind für die Einhaltung verantwortlich. Die entsprechenden Bescheinigungen sind in der Regel erst zum Baubeginn einzureichen, was die Planungszeit verkürzen kann.
Der Prüfaufwand für die Behörde ist geringer, da er sich hauptsächlich auf die planungsrechtliche Prüfung und auf wesentliche Prüfkriterien des Bauordnungsrechts beschränkt.

Weitere Erlaubnisse und Genehmigungen

Unter Umständen benötigen Sie für Ihr Vorhaben nicht nur eine Baugenehmigung, sondern darüber hinaus noch weitere Erlaubnisse und Genehmigungen. Die Bauberatung des Bauordnungsamtes gibt Ihnen hierzu gerne Auskunft. Wichtig ist, dass Sie die gegebenenfalls noch notwendigen Erlaubnisse und Genehmigungen alsbald beantragen, damit keine Zeit vergeudet wird.

Um eine Baugenehmigung zu bekommen, müssen Sie einen Bauantrag stellen. Der Bauantrag wird beim Bauordnungsamt eingereicht. Die Behörde prüft die Bauvorlagen auf Richtigkeit und Vollständigkeit und legt die Verfahrensart fest, die für das beantragte Bauvorhaben Anwendung findet. Anschließend wird geklärt, welche weiteren Entscheidungen, Stellungnahmen oder Gutachten anderer Stellen eingeholt werden müssen.
Fehlende Antragsunterlagen führen zwangsläufig zu längeren Bearbeitungszeiten, da bei Bedarf eine Beteiligung weiterer Dienststellen und Fachbehörden nicht parallel durchgeführt werden kann.

Eingangsbestätigung oder Zurückweisung

Um Ihren Bauantrag zügig bearbeiten zu können, ist es unabdingbar, dass dem Bauordnungsamt mängelfreie und vollständige Bauvorlagen ausgehändigt werden. Eine diesbezügliche Vorprüfung schließt mit dem Erlass der Eingangsbestätigung oder gegebenenfalls mit der Zurückweisung des Antrags ab.
Die Eingangsbestätigung beinhaltet auch eine Übersicht über die Unterlagen, die beim Bauordnungsamt zur weiteren Antragsbearbeitung noch benötigt werden. Bauvorlagen, die unvollständig sind oder mit erheblichen Mängeln eingereicht wurden, muss das Bauordnungsamt unter Erhebung eines Viertels der Genehmigungsgebühr zurückweisen.

Entscheidung über Bauantrag

Sofern Dritte (interne und externe Fachdienststellen, Gutachter und so weiter) zu beteiligen sind, werden diese angeschrieben und um Abgabe einer Stellungnahme gebeten. Anschließend fasst das Bauordnungsamt alle Stellungnahmen und die Ergebnisse der eigenen technischen und rechtlichen Prüfung zusammen. Vor diesem Hintergrund wird dann über den Antrag auf Erteilung der von Ihnen begehrten Baugenehmigung entschieden.

Teilbaugenehmigung

Sinn und Zweck einer Teilbaugenehmigung ist es, der Bauherrin bzw. dem Bauherrn bereits vor Erteilung einer abschließenden Baugenehmigung bestimmte Baumaßnahmen zu erlauben, um ihrem dringenden Baubedürfnis Rechnung zu tragen. In der Praxis hat sich die Teilbaugenehmigung bei umfangreichen und technisch anspruchsvollen Bauvorhaben bewährt, deren vollständige Genehmigung in aller Regel nicht kurzfristig erfolgen kann.
Der Antrag auf Erteilung einer Teilbaugenehmigung setzt die Vorlage eines vollständigen Bauantrags mit allen notwendigen Bauvorlagen beim Bauordnungsamt voraus und kommt nur für untergeordnete Ausführungsarbeiten (Baugrube, einzelne Bauteile oder Bauabschnitte) in Betracht.
Insoweit berechtigt die Teilbaugenehmigung nie zur Realisierung der gesamten Baumaßnahme.

Bevor zusätzlich zum Bauantrag auch eine Teilbaugenehmigung beantragt wird, sollten die Erfolgsaussichten unbedingt mit dem Bauordnungsamt besprochen werden, um unnötige Kosten zu vermeiden.

Grundvoraussetzung ist, dass in Bezug auf die Bauarbeiten für die Baugrube und für einzelne Bauteile oder Bauabschnitte keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Mit der Teilbaugenehmigung bindet sich das Bauordnungsamt bezüglich der grundsätzlichen Genehmigungsfähigkeit des Gesamtvorhabens. Allerdings können auch für die bereits ausgeführten Teile zusätzliche Anforderungen gestellt werden, wenn diese aus Sicherheitsgründen notwendig ist.

Nebenbestimmungen zur Genehmigung

Dabei kann sich herausstellen, dass rechtliche oder tatsächliche Hindernisse einer uneingeschränkten Genehmigung (noch) entgegenstehen. In solchen Fällen wird daher auch geprüft, ob eine Ablehnung des Antrags nicht dadurch vermieden werden kann, dass die Baugenehmigung mit bestimmten Vorbehalten erlassen wird. Solche Vorbehalte, die auch als Nebenbestimmungen (z. B. Auflagen, Bedingungen, Befristungen und so weiter) bezeichnet werden, kommen, soweit ihr Einsatz möglich ist, Ihren Interessen als Antragstellerin oder Antragsteller entgegen und machen einen Antrag, der sonst abzulehnen wäre, doch noch genehmigungsfähig.

Bitte nutzen Sie die im PDF-Format unter den Downloads bereitgestellten, am Bildschirm ausfüllbaren Formulare und Vordrucke.
Achten Sie bitte auf die Vollständigkeit des Formularausdrucks, insbesondere auf bereits ausgefüllte Felder oder Unterschriftenfelder!

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